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Estimez gratuitement votre maison individuelle en Île-de-France. Méthodologie locale, prix au m² actualisés pour les 8 départements franciliens et fourchette précise basée sur les transactions réelles 2026.
La maison individuelle reste un bien rare en région parisienne : seulement 25% du parc résidentiel francilien selon l’INSEE. Cette rareté soutient les prix malgré la correction générale du marché immobilier depuis 2023.
Le prix médian au m² d’une maison en Île-de-France atteint 3 850 € en mai 2026, en recul de -6% sur 24 mois. Cette correction reste plus modérée que pour les appartements parisiens, qui ont reculé de -7% à -10% sur la même période. La maison conserve sa prime de rareté.
Les écarts entre départements sont considérables : de 2 200 €/m² dans la grande couronne (Seine-et-Marne, Val-d’Oise nord) à 9 500 €/m² dans les communes premium des Hauts-de-Seine. Le délai de vente moyen s’établit à 95 jours, soit deux semaines de plus qu’en 2024.
Fourchettes indicatives au m² pour une maison standard (100-150 m², état correct, jardin moyen). Les valeurs varient fortement selon la commune et le micro-quartier.
Estimer une maison demande plus de finesse qu’un appartement : les variables sont plus nombreuses (terrain, exposition, dépendances, niveau de gros œuvre). Notre méthodologie 2026 repose sur quatre piliers.
1. Référentiel transactionnel local. Nous croisons les ventes des 12 derniers mois dans un rayon de 500 mètres autour du bien, en filtrant sur la typologie (T4/T5, surface 100-150 m², jardin présent). Pour les biens atypiques (loft, maison d’architecte), nous élargissons à 2 km en gardant la même catégorie.
2. Coefficients de correction. Le terrain compte pour 15 à 30% de la valeur totale en IDF, contre 5 à 10% en province. Une maison sans jardin perd 12 à 18% de valeur. Une orientation sud bien dégagée vaut +4 à +6%. Une vue dégradée (mur, route bruyante) coûte -5 à -10%.
3. État du gros œuvre. Toiture refaite récemment : +3% à +5%. Façade ravalée : +2%. Système électrique aux normes : +1 à +3%. À l’inverse, des fondations à reprendre peuvent coûter 30 à 80 k€ de décote.
4. Performance énergétique. Le DPE est devenu un critère majeur en 2026. Une maison classée G perd 18 à 25% par rapport à une A/B équivalente. Voir notre guide DPE 2026.
Frais de notaire (DMTO 2026) : tous les départements d’Île-de-France ont relevé leur taux à 5%, portant le total des droits de mutation à 6,3185% du prix de vente (5% département + 1,20% commune + 0,107% assiette). À cela s’ajoutent les émoluments du notaire (barème dégressif) et les débours forfaitaires (800-1600 €).
Plus-value immobilière : si la maison n’est pas votre résidence principale, la plus-value est taxée à 19% + 17,2% de prélèvements sociaux, avec abattements progressifs après 5 ans (exonération totale après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour la CSG).
Taxe foncière : à intégrer dans le calcul d’opportunité. Compter en moyenne 1 200 à 2 400 €/an pour une maison de 130 m² avec terrain en petite couronne, jusqu’à 3 500 € à Paris intra-muros.
Plus-value spécifique zone tendue : depuis 2025, une surtaxe peut s’appliquer sur les terrains à bâtir cédés en zone tendue (taux additionnel jusqu’à 6%). Renseignez-vous auprès du notaire avant la signature.
Consultez le guide prix au m² détaillé pour les principales communes du Grand Paris :
Approfondissez chaque dimension de votre projet immobilier avec nos guides complémentaires.
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