Hauts-de-Seine · 92
La commune la plus prisée du 92, ses hôtels particuliers, son haussmannien d’exception et son marché ultra-haut de gamme analysés par micro-quartier.
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Neuilly-sur-Seine est, avec ses 60 000 habitants, l’une des communes les plus exclusives d’Île-de-France et un repère du marché immobilier haut de gamme. Limitrophe directe du 16e et 17e arrondissements de Paris, à proximité du bois de Boulogne et de La Défense, elle attire depuis toujours une clientèle de cadres dirigeants, professions libérales et grandes familles bourgeoises. En 2026, le marché neuilléen reste l’un des plus chers de la métropole, juste derrière le 6e et le 7e arrondissements de Paris.
Le territoire neuilléen se distingue par un parc immobilier de très grande qualité : immeubles haussmanniens et art déco majoritaires, hôtels particuliers nombreux, copropriétés récentes haut de gamme dans le secteur Île de la Jatte. La rareté du foncier et la stabilité de la demande haut de gamme expliquent que Neuilly ait moins souffert de la correction parisienne que d’autres secteurs : seulement -3 à -5% sur 2 ans contre -8 à -12% à Paris.
Les prix au m² à Neuilly varient principalement en fonction du secteur (axe Bineau étant le plus cher) et de la qualité du bâti. Les biens haussmanniens en parfait état avec parquet, moulures et cheminées atteignent facilement 13 000 à 14 500 €/m².
| Type de bien | Prix moyen | Fourchette |
|---|---|---|
| Studio | 12 500 €/m² | 10 500–14 200 € |
| 2 pièces | 11 800 €/m² | 9 500–13 800 € |
| 3 pièces familial | 11 300 €/m² | 9 200–13 500 € |
| 4 pièces et plus | 11 000 €/m² | 8 800–15 500 € |
Neuilly a connu un cycle haussier de 2010 à 2022 (+42% sur 12 ans), atteignant un pic à environ 11 800 €/m² en moyenne en 2022. La correction post-2022 a été modérée et inégale selon les secteurs : les biens d’exception (hôtels particuliers, plateaux familiaux haussmanniens) ont mieux résisté que les studios et 2 pièces investisseurs.
En 2026, le marché neuilléen affiche une stabilisation autour de 11 200 €/m². Les biens d’exception (>200 m² avec extérieur) restent une classe d’actifs résiliente, soutenue par une demande internationale stable. Les délais moyens de vente sont de 65 jours pour les biens classiques et peuvent dépasser 6 mois pour les biens très spécifiques.
Neuilly se compose de cinq micro-marchés aux profils très différents :
Le secteur le plus prisé, frontière 16e Paris. Immeubles haussmanniens majestueux, demande très forte de familles parisiennes. Marché peu liquide.
Autour de la mairie et de l’avenue du Roule. Mix haussmannien et art déco, commerces premium, lycées prestigieux (Pasteur).
Programmes contemporains haut de gamme avec vue Seine. Recherché par cadres internationaux et expatriés.
Secteur ultra-résidentiel, hôtels particuliers et maisons de ville. Marché très étroit, peu de transactions.
Secteur le plus accessible de Neuilly, mix d’années 1970 et programmes récents. Bonne porte d’entrée.
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Neuilly bénéficie d’une desserte de premier ordre. La ligne 1 du métro traverse toute la commune d’est en ouest (Porte Maillot, Argentine, Charles de Gaulle Étoile sur Paris, puis Sablons, Pont de Neuilly, Esplanade de La Défense, La Défense Grande Arche). C’est l’une des deux seules communes à bénéficier d’un accès direct au métro depuis Paris sans changement.
Le RER C dessert le sud de la commune (Pont de Levallois), et le RER A est accessible à Charles de Gaulle Étoile (2 stations en ligne 1). En voiture, l’A14 et le périphérique (Porte Maillot, Porte de Champerret) offrent un accès rapide à toute l’Île-de-France. Les transports en commun de qualité couplés à la proximité de Paris justifient en grande partie la prime de prix.
Le profil acheteur à Neuilly est très spécifique : 70% de CSP+ haut revenu (cadres dirigeants, professions médicales, professions libérales du droit), 15% d’investisseurs (souvent patrimoniaux, plus que rendements), et 15% d’acheteurs internationaux (notamment Londres, Genève, Moyen-Orient).
La typologie la plus demandée est le 4-5 pièces familial de 100 à 140 m² avec balcon ou terrasse, dans un immeuble haussmannien rénové. Les budgets moyens dépassent souvent 1,5 M€ pour ce type de bien. Les studios et 2 pièces se vendent rapidement (30-45 jours) tandis que les biens d’exception peuvent rester plusieurs mois en attente du bon acquéreur.
Plusieurs critères font varier significativement la valeur d’un bien à Neuilly-sur-Seine :
Trois dynamiques structurent le marché neuilléen en 2026. La résilience confirmée des biens d’exception (>2 M€) qui maintiennent leurs prix grâce à une demande internationale stable. Le retour partiel des investisseurs locatifs sur les studios et 2 pièces, après une période d’attentisme due à la hausse des taux.
Enfin, la rénovation énergétique massive du parc neuilléen, en partie financée par l’éco-PTZ jusqu’à 50 000 € (depuis 2025) et MaPrimeRénov’. Les biens DPE A/B/C/D se vendent désormais avec une prime claire (+5 à +10%), tandis que les biens F/G subissent des décotes importantes (-12 à -18%). Cette polarisation devrait s’accentuer sur 2026-2028.
Le prix moyen au m² à Neuilly-sur-Seine en 2026 est de 11 200 €/m², avec une fourchette allant de 8 800 à 15 500 €/m² selon le secteur, la typologie, l’étage, l’exposition et le DPE.
Le délai moyen de vente à Neuilly-sur-Seine est de 55 à 80 jours. Un bien correctement estimé trouve acquéreur en moins de 30 jours. Un bien surestimé peut rester plus de 6 mois sur le marché et finir par se vendre 5 à 10% sous sa valeur réelle.
Les biens rénovés à Neuilly-sur-Seine se vendent 10 à 25% plus cher que les biens à refaire, particulièrement la rénovation énergétique (passage F/G vers D ou C), la cuisine et la salle de bains. Un audit énergétique préalable permet de prioriser les travaux les plus rentables.
Le rendement locatif brut moyen à Neuilly-sur-Seine se situe entre 3,2% et 4,5%. Les studios et 2 pièces affichent les meilleurs rendements (4-4,5%), tandis que les grands appartements familiaux génèrent des rendements plus modestes (3-3,5%).