Acheter — Le syndic

Le syndic :
la santé de votre copropriété.

Avant d’acheter en copropriété, vérifiez la situation financière, juridique et technique de l’immeuble. La loi ALUR oblige le vendeur à vous remettre un dossier complet — voici la checklist.

Loi ALUR

Documents obligatoires depuis 2014

10 jours

Délai de rétractation après remise des documents

380 € TTC

Plafond légal de l’état daté (syndic)

3 ans

PV d’AG à fournir au compromis

Checklist pré-achat en copropriété

Cochez au fur et à mesure les documents que le vendeur vous remet. La loi ALUR (article L721-2 CCH) impose la remise de ces documents au plus tard à la signature du compromis. Sans eux, votre délai de rétractation ne court pas.

📋 8 documents essentiels à demander au vendeur (ou directement au syndic)

Règlement de copropriété + état descriptif de divisionObligatoire

Document fondateur de la copropriété : règles communes, répartition des lots, quote-parts, charges. Vérifiez les usages autorisés et restrictions (location courte durée, animaux, travaux, etc.).

Fiche synthétique de la copropriétéObligatoire

« Carte d’identité » annuelle de l’immeuble : nombre de lots, date de construction, identification du syndic, données financières clés. Mise à jour chaque année par le syndic.

PV des 3 dernières assemblées généralesObligatoire

Source d’information capitale : décisions votées, travaux en cours, conflits éventuels, ambiance de la copro. Les « pas de décision » en disent autant que les décisions !

Carnet d’entretien de l’immeubleObligatoire

Historique des travaux et entretiens majeurs : toiture, ravalement, ascenseur, chaufferie. Permet d’anticiper les futurs travaux et leur coût.

Charges des 2 derniers exercicesObligatoire

Montant exact des charges courantes payées par le vendeur (budget prévisionnel + charges hors budget). Permet d’estimer votre futur budget mensuel.

État des impayés de la copropriétéObligatoire

⚠️ Indicateur clé : si plus de 25 % des copropriétaires sont en impayés, la copro peut être en difficulté financière (administration judiciaire possible). À fuir.

Montant du fonds travaux + dernière cotisationObligatoire

Le fonds travaux (loi ELAN) reste attaché au lot : vous le récupérez en achetant ! Indique aussi l’effort d’épargne de la copropriété.

Diagnostic Technique Global (DTG) ou PPTSi réalisé

Le DTG décrit l’état général de l’immeuble. Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) liste les travaux à venir sur 10 ans avec budget. À demander absolument si la copro a + de 15 ans.

0 / 8 documents reçus

Cochez les documents au fur et à mesure que vous les recevez du vendeur.

Que fait concrètement le syndic ?

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il gère la copropriété au quotidien, prépare les décisions et exécute les votes de l’assemblée générale.

⚖️

Gestion administrative

Convocation et tenue des AG, rédaction des PV, application du règlement de copropriété, archivage des documents.

💰

Gestion financière

Établissement du budget, appels de fonds, comptabilité, gestion du fonds travaux, paiement des fournisseurs.

🔧

Entretien immeuble

Coordination des prestataires (ménage, ascenseur, chauffage), suivi des travaux, devis, garanties décennales.

📑

Documents de vente

Délivrance du pré-état daté (compromis) et de l’état daté (acte authentique). Tarif plafonné à 380 € TTC.

Pré-état daté vs état daté

Deux documents distincts mais complémentaires, à 2 moments clés de la vente. Voici la chronologie à connaître pour ne rien rater.

Avant compromis

Pré-état daté (loi ALUR)

Le vendeur réunit les documents de l’article L721-2 CCH (règlement, PV d’AG, charges, impayés, fonds travaux, etc.). Document informatif que le vendeur peut établir lui-même via l’extranet du syndic — gratuit. S’il demande au syndic de le faire, le coût peut atteindre 380 € TTC.

Au compromis

Signature avec dossier complet

Les documents sont annexés au compromis. Le délai de rétractation de 10 jours commence à partir de la remise complète des documents. Si un document manque, le délai ne court pas — la vente peut être bloquée.

Avant acte authentique

État daté (établi par le syndic)

Document obligatoire demandé par le notaire au syndic. Établi par le syndic, datant de moins d’un mois. Détaille les sommes dues par le vendeur, les sommes à reconstituer par l’acquéreur, et la situation globale de la copropriété. Tarif plafonné à 380 € TTC (décret 2020).

Après vente

Notification au syndic (15 jours)

Le notaire envoie au syndic un avis de mutation par LRAR sous 15 jours. Sans cette notification, le syndic peut prélever d’éventuelles dettes du vendeur sur le prix de vente. Vous devenez officiellement copropriétaire à la signature de l’acte.

Questions fréquentes

Les points clés à comprendre avant d’acheter en copropriété.

Que se passe-t-il si le pré-état daté n’est pas remis au compromis ?

Si les documents prévus par la loi ALUR ne sont pas remis à la signature du compromis, le délai de rétractation de 10 jours ne commence pas à courir. Concrètement, vous pouvez vous rétracter à tout moment jusqu’à ce que le vendeur vous fournisse l’ensemble des documents. La vente est juridiquement fragile pour le vendeur — c’est une protection forte pour l’acheteur.

Combien coûte un état daté ?

L’état daté est plafonné à 380 € TTC depuis le décret du 21 février 2020. C’est le vendeur qui paie cette prestation. Le pré-état daté, lui, peut être réalisé gratuitement par le vendeur via l’extranet du syndic. S’il demande au syndic de le faire, c’est une prestation particulière facturée également.

Que regarder en priorité dans les PV d’AG ?

(1) Les travaux votés non encore réalisés — vous serez redevable même s’ils n’ont pas commencé à votre arrivée. (2) Les conflits récurrents — copropriété en tension = qualité de vie dégradée. (3) Les votes liés aux gros postes (toiture, ravalement, ascenseur). (4) Les abstentions massives — signe d’absentéisme et de difficulté à voter les décisions importantes.

Le fonds travaux : je le récupère ou je le perds ?

Le fonds travaux (loi ELAN, instauré en 2017) est attaché au lot, pas à la personne. Quand vous achetez l’appartement, vous récupérez la quote-part de fonds travaux qu’il représente. Le vendeur ne peut pas le réclamer. C’est aussi un indicateur intéressant : un fonds travaux bien doté = copro qui anticipe les futurs travaux.

Que faire si le syndic refuse de transmettre les documents ?

Le syndic est tenu de mettre à disposition les documents via son extranet (obligatoire depuis la loi ALUR). En cas de refus ou de blocage, vous pouvez : (1) saisir le conseil syndical, (2) écrire au syndic en LRAR avec mise en demeure, (3) en dernier recours, saisir la commission de conciliation ou le tribunal judiciaire. Le notaire peut aussi intervenir.

Charges supérieures à 25 % d’impayés : faut-il fuir ?

Quand plus de 25 % des copropriétaires sont en impayés, la copropriété peut être déclarée en difficulté. Conséquences possibles : administration judiciaire, blocage des travaux urgents, dépréciation des biens. Avant d’acheter, étudiez attentivement les PV d’AG pour comprendre la cause (immeuble dégradé, charges trop élevées, gestion défaillante). Demandez l’avis d’un notaire ou d’un agent immobilier expérimenté.

Syndic professionnel ou bénévole : quelle différence ?

Le syndic professionnel est rémunéré (forfait + prestations particulières). Il a obligation d’avoir une carte professionnelle, une assurance, et un compte séparé pour la copro. Le syndic bénévole est un copropriétaire élu en AG, généralement sans rémunération. Adapté aux petites copropriétés (< 15 lots). Moins coûteux mais plus de responsabilité personnelle. Les obligations légales restent les mêmes.

Découvrez les autres acteurs de votre achat

Le syndic est un acteur clé en copropriété, mais il s’inscrit dans un écosystème plus large.

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