Décryptage du rôle de la banque, des types de prêts et de votre capacité d’emprunt — barèmes 2026 inclus.
~3,30%
Taux moyen sur 20 ans
35%
Taux d’endettement max
10-20%
Apport recommandé
25 ans
Durée maximale (HCSF)
Simulez votre financement
Deux modes de simulation basés sur les taux moyens du marché en avril 2026, dans le respect de la règle HCSF (35% d’endettement maximum).
Cumul du foyer (couple, conjoints)
Crédits en cours, pension alimentaire
Capital total souhaité (hors apport)
Auto-rempli selon la durée — modifiable
👆 Renseignez vos informations pour estimer votre prêt.
Estimation indicative hors assurance emprunteur (~0,1 à 0,4% du capital/an) et frais de dossier. Le TAEG réel inclut ces éléments. Une banque ou un courtier vous remettra une offre personnalisée.
Que fait concrètement votre banque ?
Bien plus qu’un prêteur. La banque évalue votre solvabilité, propose un montage financier et vous suit pendant toute la durée du prêt.
Accord ou refus en comité crédit. En cas d’accord, édition de l’offre de prêt avec ses conditions.
🛡️
Assurance emprunteur
Proposition d’une assurance groupe (DC-PTIA, ITT, IPT). Vous pouvez aussi déléguer à un autre assureur.
📈
Suivi du remboursement
Prélèvement des mensualités, gestion des incidents, possibilité de renégocier ou racheter le prêt.
Les 4 types de prêts immobiliers
Le prêt amortissable classique reste le plus utilisé, mais d’autres formules existent selon votre profil et votre projet.
Le standard
Prêt amortissable
Pour 90% des acheteurs
Mensualités fixes (capital + intérêts) sur 15, 20 ou 25 ans. Vous remboursez progressivement le capital. Le plus courant et le plus sûr.
Aide État
Prêt à taux zéro (PTZ)
Primo-accédant uniquement
Prêt complémentaire sans intérêts, plafonné selon vos revenus et la zone géographique. Différé de remboursement possible (5 à 15 ans).
Achat-revente
Prêt relais
Vous avez déjà un bien
Avance temporaire (12 à 24 mois) en attendant la vente de votre bien actuel. Vous remboursez en totalité dès la vente effective.
Investisseur
Prêt in fine
Investissement locatif
Vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt. Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance. Optimisation fiscale.
Le coût réel d’un crédit immobilier
Le taux d’intérêt n’est qu’une partie de l’équation. Voici comment se décompose le coût total d’un prêt sur 25 ans à 3,45%.
100%
Capital emprunté
La somme que la banque vous prête et que vous devez rembourser intégralement.
~50%
Intérêts
Sur 25 ans à 3,45%, les intérêts représentent environ la moitié du capital. Plus la durée est courte, moins vous payez d’intérêts.
~10%
Assurance & frais
Assurance emprunteur (~0,1 à 0,4%/an du capital), frais de dossier, garantie hypothécaire ou caution.
⚠️ Loi Lemoine : depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais. Une délégation peut diviser le coût par 2 sur la durée du prêt.
Questions fréquentes
Les points clés à comprendre avant de signer une offre de prêt.
Quel est le taux d’endettement maximum ?
La règle HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), appliquée par les banques depuis 2022, fixe le taux d’endettement maximum à 35% des revenus nets (assurance emprunteur incluse). Cette règle s’applique à 80% des dossiers ; les 20% restants peuvent y déroger pour les meilleurs profils ou la résidence principale.
Quelle est la durée idéale pour un prêt ?
La durée maximale autorisée par le HCSF est de 25 ans (27 ans pour le neuf en VEFA). Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse mais plus le coût total des intérêts augmente. Sur un prêt de 250 000€ à 3,30%, l’écart entre 20 et 25 ans représente environ 30 000€ d’intérêts supplémentaires.
Faut-il obligatoirement un apport personnel ?
Aucune loi n’impose un apport, mais en pratique les banques exigent 10% minimum pour couvrir les frais d’acquisition (notaire, garantie, dossier). Un apport de 20% ou plus améliore significativement vos conditions de prêt et vos chances d’acceptation.
Banque ou courtier : lequel choisir ?
Le courtier compare plusieurs banques pour vous (gain de temps, négociation), souvent gratuit côté emprunteur (rémunéré par les banques). La banque en direct peut proposer des conditions préférentielles si vous y êtes déjà client. Les deux approches sont compatibles : commencez par votre banque puis comparez avec un courtier.
Taux fixe ou taux variable ?
Le taux fixe reste invariable sur toute la durée du prêt — c’est le choix de 99% des emprunteurs en France pour la sécurité. Le taux variable (ou révisable) évolue selon un indice de référence (Euribor) — plus risqué mais parfois moins cher au départ. Le taux variable « capé » (plafonné) est un compromis.
Peut-on renégocier ou racheter son prêt ?
Oui : renégocier auprès de votre banque actuelle (procédure simple, frais réduits) ou racheter le prêt par une autre banque (plus de marge mais frais plus importants). Rentable si l’écart de taux dépasse 0,7 à 1 point ET qu’il vous reste au moins 10 ans à rembourser.
Combien de temps pour obtenir l’accord de prêt ?
Comptez 2 à 6 semaines entre le dépôt complet du dossier et l’édition de l’offre de prêt. Le compromis de vente prévoit généralement une condition suspensive d’obtention du prêt sur 45 à 60 jours. Anticipez en montant votre dossier dès la phase de recherche.
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