PARIS · 75011
Oberkampf, Bastille et République — analyse par micro-quartier, prix réels par typologie, profil acheteur et perspectives 2026.
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Paris 11e, avec ses 145 000 habitants, est le 1er arrondissement le plus peuplé de Paris et concentre la vie nocturne et culturelle de l’Est parisien : Oberkampf, République, Bastille. Mêlant patrimoine ouvrier (faubourg Saint-Antoine, ateliers), bistrots branchés et lofts d’artistes, le 11e attire jeunes actifs CSP+, créatifs et primo-accédants. En 2026, son marché reste l’un des plus dynamiques de Paris.
Le 11e arrondissement affiche en 2026 un recul modéré : prix en baisse de -5 à -8% sur 2 ans, contre -8 à -12% pour Paris intra-muros. La densité (le plus peuplé de France au km²), l’attractivité des quartiers branchés Oberkampf-Charonne, et la demande des jeunes ménages soutiennent le marché. Les biens proches d’Oberkampf et de la rue de Charonne dépassent régulièrement 13 100 €/m².
Les prix au m² varient fortement selon la typologie du bien et le secteur géographique. Les biens familiaux (3 et 4 pièces) restent les plus recherchés, particulièrement dans les secteurs Oberkampf, République et Oberkampf-Centre.
| Type de bien | Prix moyen | Fourchette |
|---|---|---|
| Studio | 11 000 €/m² | 8 500–11 800 € |
| 2 pièces | 10 000 €/m² | 7 500–11 200 € |
| 3 pièces familial | 9 800 €/m² | 7 300–11 500 € |
| 4 pièces et plus | 9 400 €/m² | 7 200–12 500 € |
Après un pic à 10 500 €/m² en moyenne en 2022, le marché parisien a connu une correction modérée pour atteindre 9 900 €/m² en 2026, soit une baisse cumulée d’environ 6% sur 4 ans. Cette correction reste contenue comparée à celle observée dans Paris intra-muros (de -8% à -12% selon les arrondissements), ce qui démontre l’attractivité structurelle de la ville.
Sur 10 ans, les prix ont progressé de +28% à Paris 11e, portés par les transformations urbaines (île Seguin, Bastille) et l’arrivée annoncée puis effective de nouvelles lignes de métro. Les analystes anticipent une stabilisation des prix sur 2026-2027, avec une reprise modérée dès 2027 sur les secteurs proches des nouvelles gares du hub central.
Paris 11e se divise en cinq micro-marchés aux dynamiques très contrastées. Comprendre ces écarts est essentiel pour estimer correctement votre bien :
Autour de la place de la Bastille et de la rue de la Roquette. Quartier animé et prisé, immeubles anciens et lofts, forte demande des actifs et des familles.
Le cœur branché du 11e, autour de la rue Oberkampf et du boulevard Richard-Lenoir. Quartier créatif et animé, commerces indépendants et immobilier ancien très recherché.
Autour de la rue de Charonne et du faubourg Saint-Antoine. Quartier recherché pour son esprit village, ses cours d’artisans et son immobilier ancien de caractère.
Autour de l’église Saint-Ambroise et de l’avenue Parmentier. Quartier résidentiel apprécié, bel immobilier ancien et ambiance de village parisien.
Aux abords de la place de la République. Excellente desserte, immeubles de caractère et vie urbaine dynamique.
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Paris 11e bénéficie d’une desserte exceptionnelle qui justifie une partie de sa prime de prix face à d’autres communes du 92. Trois stations de la M1 (Oberkampf, Billancourt, Roquette), deux stations de la ligne 10 (Paris 11e République, Paris 11e Pont de Saint-Cloud), et l’accès direct au tramway T2 desservent l’ensemble du territoire.
L’arrivée de la réseau sud du hub central (station Roquette opérationnelle depuis 2025) a constitué un game-changer pour le sud de la commune. Les transports routiers sont également performants (A13, accès direct au périphérique parisien Porte de Saint-Cloud et Porte d’Auteuil), bien que la circulation reste dense en heure de pointe.
Le profil acheteur à Paris 11e est dominé par les CSP+ (cadres supérieurs, professions libérales, dirigeants) âgés de 35 à 55 ans, souvent avec enfants. Près de 65% des transactions concernent des résidences principales, contre 25% pour de l’investissement locatif et 10% pour des résidences secondaires (notamment dans Saint-Ambroise).
La typologie la plus demandée reste le 3-4 pièces familial entre 75 et 95 m², avec balcon ou terrasse, situé dans un immeuble haussmannien ou des années 1930. Les délais moyens de vente en 2026 sont de 55 jours (vs 75 jours à Paris intra-muros), témoignant de la liquidité du marché. Les biens correctement estimés trouvent acquéreur en moins de 4 semaines.
Plusieurs critères font varier significativement la valeur d’un bien à Paris 11e :
Trois tendances majeures structurent le marché parisien en 2026. D’abord, la valorisation accélérée des biens BBC ou récents (post-2010) qui se négocient avec une prime de 5 à 8% face à du bâti équivalent classé E. Ensuite, le retour des investisseurs locatifs après la stabilisation des taux d’intérêt et la mise en application progressive de l’encadrement des loyers (effectif depuis 2021 sur Paris 11e).
Enfin, l’effet hub central continue de soutenir les secteurs sud (Roquette, Bastille) où l’on observe une demande croissante des actifs travaillant à La Défense (10 minutes en réseau) ou dans le sud parisien. Les programmes neufs livrés sur le Bastille affichent des prix soutenus malgré la conjoncture, signe d’une demande structurelle.
Le prix moyen au m² à Paris 11e en 2026 est de 9 900 €/m², avec une fourchette allant de 7 500 à 12 600 €/m² selon le secteur, la typologie, l’étage, l’exposition et le DPE.
Le délai moyen de vente à Paris 11e est de 55 à 80 jours. Un bien correctement estimé trouve acquéreur en moins de 30 jours. Un bien surestimé peut rester plus de 6 mois sur le marché et finir par se vendre 5 à 10% sous sa valeur réelle.
Les biens rénovés à Paris 11e se vendent 10 à 25% plus cher que les biens à refaire, particulièrement la rénovation énergétique (passage F/G vers D ou C), la cuisine et la salle de bains. Un audit énergétique préalable permet de prioriser les travaux les plus rentables.
Le rendement locatif brut moyen à Paris 11e se situe entre 3,2% et 4,5%. Les studios et 2 pièces affichent les meilleurs rendements (4-4,5%), tandis que les grands appartements familiaux génèrent des rendements plus modestes (3-3,5%).