Le compromis de vente engage les deux parties jusqu’à la signature de l’acte authentique. C’est l’étape où l’on transforme un accord verbal en contrat juridique blindé, avec un délai de rétractation, des conditions suspensives, et un calendrier précis. Tout se joue dans les clauses.
Deux contrats différents existent : le compromis de vente (le plus courant en IDF) et la promesse unilatérale de vente. Le compromis engage les deux parties ; la promesse n’engage que le vendeur. À Paris, 95% des transactions passent par un compromis signé chez le notaire ou en agence.
Le compromis fixe le prix, le bien, les conditions et le calendrier. Dès sa signature, vous avez 10 jours calendaires de rétractation (loi SRU) : vous pouvez renoncer sans justification ni pénalité. Passé ce délai, vous êtes engagé sauf si une condition suspensive joue (refus de prêt notamment).
Le séquestre (5 à 10% du prix) est versé à la signature et conservé par le notaire jusqu’à l’acte authentique. En cas de renoncement injustifié post-rétractation, vous le perdez. En cas de refus de prêt, il vous est intégralement restitué.
Un compromis n’est pas un formulaire générique. Chaque clause peut vous protéger — ou vous engager dangereusement.
Si votre prêt est refusé par toutes les banques sollicitées (3 minimum), le compromis tombe et vous récupérez votre séquestre. Bien rédigée : taux max, durée, montant. Mal rédigée : vous restez engagé même sans financement.
10 jours calendaires à compter du lendemain de la notification du compromis. Vous pouvez renoncer par lettre recommandée AR, sans motif, sans pénalité. Délai impossible à raccourcir, à utiliser comme une vraie période de réflexion.
5 à 10% du prix versé à la signature, conservé par le notaire (jamais par l’agent ou le vendeur). Légalement, ce n’est pas un acompte mais une garantie. En cas de litige, il reste bloqué jusqu’à décision judiciaire.
DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, ERP, audit énergétique pour les passoires thermiques. Le DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) doit être annexé au compromis. Une anomalie majeure peut justifier renoncement.
Compromis → 60 à 90 jours en moyenne → acte authentique. Le délai dépend du temps d’obtention du prêt et des purges (droit de préemption mairie, état hypothécaire). Tout retard supérieur à 30 jours = clause pénale potentielle.
Outil interactif
Combien vais-je payer en frais de notaire ?
Avant la signature, simulez vos frais à l’euro près en 30 secondes — barème officiel 2026, ancien, neuf, primo-accédant.
Que se passe-t-il pendant les 10 jours de rétractation ?
Vous pouvez renoncer librement par lettre recommandée AR (ou via le notaire). Aucun motif requis, aucune pénalité, séquestre intégralement restitué. C’est le moment de relire le compromis à tête reposée, valider votre financement, et confirmer votre décision.
Puis-je renoncer après les 10 jours ?
Oui, mais uniquement si une condition suspensive joue (refus de prêt, droit de préemption mairie, défaut sur le bien). Sinon, vous perdez votre séquestre (5-10% du prix) et le vendeur peut exiger l’exécution forcée de la vente devant le tribunal.
Combien coûte la signature du compromis ?
Si elle est signée chez le notaire : 150 à 300 € de frais. En agence : gratuit, mais l’acte est sous seing privé (moins de sécurité juridique). RY recommande toujours la signature chez le notaire — la sécurité prime sur l’économie.
Qui rédige le compromis ?
Le notaire acquéreur (votre notaire) le rédige idéalement, en concertation avec le notaire vendeur. Vous avez le droit de choisir votre notaire — il n’y a pas de surcoût (les notaires se répartissent les émoluments). Choisissez un notaire que vous connaissez ou que votre conseil vous recommande.
Relecture intégrale · vigilance sur les clauses · sans engagement
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