Paris · 75016
Le plus vaste arrondissement de Paris, du Trocadéro à Auteuil — bastion bourgeois, hôtels particuliers et marché familial haut de gamme analysés en détail.
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Le 16e arrondissement est le plus vaste de Paris (16,3 km², dont 8,5 km² de bois de Boulogne) et l’un des plus prestigieux de la capitale. Avec environ 165 000 habitants, il s’étend de la place de l’Étoile au bois de Boulogne, englobant des quartiers aussi divers que Chaillot, Passy, Auteuil, La Muette, Trocadéro et Porte de Saint-Cloud. C’est le bastion historique de la bourgeoisie parisienne, avec un parc immobilier d’une qualité exceptionnelle.
Le 16e se caractérise par une dualité géographique forte. Le nord-est (Chaillot, Trocadéro, Étoile) est plutôt urbain et commerçant, frontalier du 8e arrondissement. Le sud-ouest (Auteuil, La Muette, Ranelagh) est plus résidentiel et calme, avec des hôtels particuliers, des petits immeubles haussmanniens et beaucoup d’espaces verts. Cette diversité explique les écarts de prix très importants à l’intérieur de l’arrondissement.
Les prix au m² dans le 16e varient fortement selon le quartier. Les secteurs Trocadéro, Passy et Auteuil commandent les prix les plus élevés, tandis que Porte de Saint-Cloud et Porte d’Auteuil restent plus accessibles.
| Type de bien | Prix moyen | Fourchette |
|---|---|---|
| Studio | 11 200 €/m² | 10 500–14 800 € |
| 2 pièces | 11 000 €/m² | 10 200–14 500 € |
| 3 pièces familial | 10 900 €/m² | 9 800–15 500 € |
| 4 pièces et plus | 10 700 €/m² | 9 500–18 500 € |
Le 16e arrondissement a suivi la tendance générale parisienne avec une correction de -7 à -10% entre 2022 et 2026 selon les secteurs. Les biens d’exception (>200 m² avec vue ou cachet) ont mieux résisté que les biens standards. Le secteur Auteuil-Sud a souffert davantage que Trocadéro-Passy, traditionnellement plus liquide.
En 2026, les prix se stabilisent autour de 10 900 €/m² en moyenne. Les délais de vente moyens sont de 80 jours pour les biens classiques, contre 110 jours pour les biens d’exception. La reprise du marché est anticipée pour début 2027, avec un retour progressif des investisseurs et des familles parisiennes en arbitrage de patrimoine.
Le 16e se compose de plusieurs micro-marchés aux dynamiques très différentes :
Le secteur le plus prisé, vue sur la Tour Eiffel. Beaux immeubles haussmanniens avec balcons. Demande internationale forte.
Quartier résidentiel et bourgeois. Mix de haussmannien et d’art déco. Excellentes écoles privées (Janson de Sailly, Saint-Louis de Gonzague).
Secteur très résidentiel avec maisons de ville et hôtels particuliers. Profil familial bourgeois.
Autour de l’avenue Victor Hugo. Bel haussmannien, commerces premium, proche du 17e.
Le secteur le plus accessible, plus densément peuplé. Mix d’années 1930 et de programmes plus récents.
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Le 16e bénéficie d’une desserte solide bien que plus excentrée que les arrondissements centraux. Les lignes 9 (Trocadéro, Iéna, Passy, La Muette, Ranelagh, Jasmin, Michel-Ange Auteuil, Michel-Ange Molitor, Exelmans, Porte d’Auteuil, Porte de Saint-Cloud) et 6 (Trocadéro, Boissière, Kléber, Charles de Gaulle Étoile) sont les colonnes vertébrales.
Le RER C dessert le sud de l’arrondissement (Avenue du Président Kennedy, Boulainvilliers, Avenue Henri Martin) et permet d’accéder rapidement au Musée d’Orsay, à Versailles et à l’aéroport d’Orly. Le tramway T3a (boucle sud) complète la desserte. L’arrivée de la ligne 15 sud du Grand Paris Express améliore l’accessibilité depuis 2025.
Le profil acheteur du 16e est dominé par les familles bourgeoises parisiennes (45%), les CSP+ avec enfants en âge scolaire (30%), les acheteurs internationaux (15%, principalement Moyen-Orient et Asie pour les biens d’exception), et les investisseurs patrimoniaux (10%).
La typologie la plus demandée est le 4-5 pièces familial de 110 à 160 m², avec balcon ou terrasse, situé dans un immeuble haussmannien et proche d’une école privée renommée. Les budgets moyens pour ce type de bien dans Passy ou Auteuil se situent entre 1,5 M€ et 2,5 M€. Les studios investisseurs trouvent rapidement acquéreurs (3-4 semaines).
Plusieurs critères font varier significativement la valeur d’un bien à Paris 16e :
Trois tendances structurent le marché du 16e en 2026. La polarisation grandissante entre biens d’exception (>2 M€) qui maintiennent leurs prix et biens standards qui ont subi la correction parisienne. La valorisation des biens rénovés DPE A/B/C qui se vendent avec une prime nette de 8 à 12% face à des biens équivalents non rénovés.
Enfin, la perspective de la ligne 15 et l’amélioration continue de la desserte transports devrait soutenir les prix sur 2026-2028, particulièrement dans les secteurs sud (Porte de Saint-Cloud, Auteuil sud) qui restent plus accessibles. Les investisseurs locatifs reviennent progressivement, attirés par des rendements bruts redevenus intéressants (3,5-4,5%).
Le prix moyen au m² à Paris 16e en 2026 est de 10 900 €/m², avec une fourchette allant de 8 000 à 15 900 €/m² selon le secteur, la typologie, l’étage, l’exposition et le DPE.
Le délai moyen de vente à Paris 16e est de 55 à 80 jours. Un bien correctement estimé trouve acquéreur en moins de 30 jours. Un bien surestimé peut rester plus de 6 mois sur le marché et finir par se vendre 5 à 10% sous sa valeur réelle.
Les biens rénovés à Paris 16e se vendent 10 à 25% plus cher que les biens à refaire, particulièrement la rénovation énergétique (passage F/G vers D ou C), la cuisine et la salle de bains. Un audit énergétique préalable permet de prioriser les travaux les plus rentables.
Le rendement locatif brut moyen à Paris 16e se situe entre 3,2% et 4,5%. Les studios et 2 pièces affichent les meilleurs rendements (4-4,5%), tandis que les grands appartements familiaux génèrent des rendements plus modestes (3-3,5%).