Réglementation · Vendre
DPE F et G : faut-il vendre maintenant ou rénover avant 2028 ?
Avec l’interdiction de mise en location des logements classés F au 1er janvier 2028, propriétaires bailleurs et vendeurs se retrouvent face à un choix structurant. Vendre maintenant avec une décote, ou investir dans une rénovation énergétique avant l’échéance ? Notre méthode pour décider en connaissance de cause.
À retenir
- Les logements G sont déjà interdits à la location depuis le 1er janvier 2025
- Les F seront interdits au 1er janvier 2028, soit moins de 2 ans pour agir
- Sur Paris & IDF, la décote moyenne d’un F/G est de -10 à -18% selon les arrondissements
- Les aides 2026 (MaPrimeRénov’, éco-PTZ jusqu’à 50 000€) couvrent jusqu’à 60-80% du coût d’une rénovation profonde
- Notre verdict : vendre si bien isolé thermiquement difficile, rénover si maison/appartement à bon potentiel
Le contexte légal en 2026
La loi Climat et Résilience de 2021 a programmé la sortie progressive des passoires thermiques du parc locatif français. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux. Le calendrier est désormais clair :
| Date | Classe interdite | Logements concernés |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | Classe G (>420 kWh/m²/an) | ~600 000 unités |
| 1er janvier 2028 | Classe F (331 à 420 kWh) | ~1,2 million d’unités |
| 1er janvier 2034 | Classe E (>250 kWh) | ~2,6 millions d’unités |
Ce que change concrètement l’interdiction
Un logement F ou G ne peut plus être loué légalement après son échéance. Et attention, la tacite reconduction d’un bail compte comme une nouvelle location : si votre bail arrive à échéance après le 1er janvier 2028 sur un F, le renouvellement automatique sera bloqué.
Le locataire dispose même d’un recours : il peut saisir le juge pour exiger la réalisation des travaux, demander une diminution de loyer, voire l’annulation du bail. Et les pénalités sont lourdes : jusqu’à 2 ans de prison et 300 000€ d’amende en cas de DPE frauduleux ou de location illégale.
Et la vente ?
Pour la vente, pas d’interdiction directe. Mais depuis avril 2023, l’audit énergétique est obligatoire pour la vente d’un bien en monopropriété classé F ou G. Cet audit, qui coûte entre 500 et 1 500€, met noir sur blanc les travaux nécessaires et leur coût estimatif. Autant dire que les acquéreurs lisent ce document avec attention et négocient en conséquence.
Deux voies possibles
Avant d’entrer dans le détail, voici la comparaison synthétique des deux scénarios pour vous projeter rapidement. Chacun a sa logique, selon votre situation patrimoniale et la nature de votre bien.
Vendre maintenant
Sortir du parc immobilier avant l’échéance, en acceptant une décote négociée.
-7 à -28%
Idéal si
- ✓Copropriété bloquée pour les travaux d’isolation
- ✓Petite surface (studio ou T1) — ROI travaux défavorable
- ✓Situation patrimoniale : succession, divorce, retraite
- ✓Trésorerie limitée ou autres priorités d’investissement
Rénover avant 2028
Investir pour conserver et valoriser le bien, en mobilisant les aides 2026.
13 à 40 k€
Idéal si
- ✓Bien à fort potentiel de saut de classe énergétique
- ✓Copropriété alignée et active sur la rénovation
- ✓Horizon de détention de 10 ans ou plus
- ✓Trésorerie disponible pour avancer les travaux
Décote moyenne sur Paris & Île-de-France
D’après les notaires d’Île-de-France, voici les ordres de grandeur observés sur les transactions 2025-2026 selon la zone géographique :
| Zone | Décote F | Décote G |
|---|---|---|
| Paris intra-muros (centre) | -7 à -10% | -12 à -16% |
| Paris périphérique (18-20e) | -10 à -13% | -15 à -18% |
| Petite couronne (92-93-94) | -12 à -15% | -17 à -22% |
| Grande couronne (77-78-91-95) | -15 à -20% | -22 à -28% |
Sur Paris, certains acquéreurs recherchent activement les passoires thermiques pour acheter en dessous du prix du marché, faire les travaux avec les aides 2026, et revaloriser le bien. C’est devenu une vraie stratégie d’investissement.
Coûts de rénovation par surface
Pour faire passer un logement de F à C (saut de 3 classes, le plus subventionné), comptez :
| Surface | Coût brut | Aides max 2026 | Reste à charge |
|---|---|---|---|
| Studio 25 m² | ~25 000€ | ~12 000€ | ~13 000€ |
| T2 45 m² | ~38 000€ | ~18 000€ | ~20 000€ |
| T3 65 m² | ~55 000€ | ~28 000€ | ~27 000€ |
| Maison 100 m² | ~85 000€ | ~45 000€ | ~40 000€ |
Estimations pour des travaux types : isolation toiture/combles + remplacement chaudière + ventilation + fenêtres double vitrage. Hors isolation des murs (exclue de MaPrimeRénov’ en 2026).
Les aides cumulables en 2026
MaPrimeRénov’ 2026 est le dispositif central. Réouvert le 23 février 2026, il s’adresse aussi aux propriétaires bailleurs, sous condition d’engagement de location de 6 ans, pour 3 logements maximum. Selon votre catégorie (Bleu, Jaune, Violet, Rose), il couvre jusqu’à 80% du coût des travaux pour les ménages les plus modestes en rénovation profonde.
L’éco-PTZ jusqu’à 50 000€ complète le dispositif. Sans condition de revenus, remboursable sur 20 ans, il finance le reste à charge. Cumulable avec MaPrimeRénov’, les CEE et la TVA réduite à 5,5%.
Après rénovation, votre bien retrouve sa pleine valeur de marché, et vous gagnez un bonus de revalorisation de 3 à 5% par rapport à un bien équivalent non rénové. Sur Paris, c’est un argument vendeur de plus en plus décisif.
La méthode RY pour décider
Cochez votre situation. Notre recommandation s’ajuste en temps réel.
Quelle est votre situation ?
Je compte garder ce bien plus de 10 ans
Ma copropriété est active sur la rénovation (PV récents)
Mon bien fait plus de 50 m²
Je peux avancer 3 à 6 mois de trésorerie travaux
Mon bien est sur Paris ou première couronne
À évaluer
Cochez les éléments qui correspondent à votre situation pour obtenir une recommandation personnalisée.
3 cas concrets rencontrés
Studio classé G dans le 18e arrondissement
Situation : 22 m² sous les toits, copropriété ancienne avec façade non isolable, valeur estimée 250 000€ avant DPE.
Coût rénovation estimé : 22 000€ pour un saut F → E seulement (limité par les contraintes structurelles).
Décision : vente avec une décote de 14% (210 000€), profil acquéreur investisseur jeune qui assume les travaux.
Maison T4 de 100 m² à Vincennes (94)
Situation : propriétaire bailleur de 52 ans, locataire en place depuis 8 ans, bien acheté en 2003.
Travaux votés : isolation combles, pompe à chaleur, double vitrage, ventilation. Coût brut 62 000€, aides MaPrimeRénov’ + éco-PTZ + CEE = 34 000€. Reste à charge : 28 000€.
Résultat : passage de F à C, valorisation patrimoniale +35 000€, locataire conservé, économies d’énergie pour lui (500€/an).
Appartement T3 dans le 11e arrondissement
Situation : classé F, copropriété qui vient de voter l’isolation extérieure (livraison 2027) et le remplacement de la chaudière collective.
Stratégie : ne rien faire, attendre la fin des travaux collectifs (le DPE remontera mécaniquement de 2 classes, passage F → D), puis revendre avec une plus-value patrimoniale liée à la rénovation collective.
Coût individuel : ~8 000€ (quote-part copropriété), pour un gain de valeur estimé à +45 000€.
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Questions fréquentes
Mon DPE date de 2019, est-il encore valable ?
Les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023. Ceux faits entre 2018 et juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024. Si votre DPE est antérieur à juillet 2021, il faut le refaire impérativement, surtout que la réforme du coefficient électricité 2026 peut vous faire gagner une classe.
Puis-je vendre un logement F en 2026 ?
Oui, la vente n’est pas interdite. Vous devez fournir un DPE valide et un audit énergétique (obligatoire depuis avril 2023 pour la monopropriété en F ou G). La décote pratiquée varie de 7 à 18% selon la localisation et le potentiel de rénovation.
Les bailleurs ont-ils le droit à MaPrimeRénov’ en 2026 ?
Oui, depuis la réouverture du dispositif le 23 février 2026. Conditions : engagement de location sur 6 ans (avec pénalité d’1/6 par année non louée), 3 logements maximum par bailleur, bien construit depuis plus de 15 ans, classé E/F/G pour les rénovations profondes.
Que risque un bailleur qui continue à louer un F après 2028 ?
Le locataire peut saisir le juge pour exiger la réalisation des travaux, demander une réduction de loyer ou l’annulation du bail. La tacite reconduction d’un bail est juridiquement assimilée à une nouvelle location, donc elle sera bloquée. Et en cas de DPE frauduleux, les sanctions vont jusqu’à 2 ans de prison et 300 000€ d’amende.
L’éco-PTZ est-il vraiment cumulable avec MaPrimeRénov’ ?
Oui, et c’est même la combinaison gagnante. L’éco-PTZ peut atteindre 50 000€ remboursables sur 20 ans, sans intérêt et sans condition de revenus. Pour le maximum, il faut un audit énergétique et un gain énergétique d’au moins 35%. Cumulable aussi avec les CEE et la TVA à 5,5%.