La rentabilité d’un investissement immobilier

Afin de comparer l’intérêt de différents placements pour une épargne, dans la plupart des cas on utilise un taux de rentabilité annuel du placement, c’est-à-dire combien d’argent le placement rapporte sur une année par rapport à l’argent investi et cela après déduction des différents frais.

Pour savoir si un investissement locatif est intéressant, il est primordial de calculer la rentabilité locative, son rendement pour mesurer l’intérêt d’investir dans un appartement.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif?

La rentabilité brute :

La rentabilité brute est un indicateur souvent utilisé comme argument de vente mais ne reflète en général pas la réalité, car il ne prend en compte que les loyers brut annuel perçu.

la formule:

=   100 x (loyer mensuel x 12)    
Prix d’acquisition du bien

Le prix d’acquisition comprend également les frais relatifs à cette acquisition (notaire, agence immobilière, crédit…).

La rentabilité nette de frais et charges :

l’investissement immobilier nécessitant des frais pour pouvoir continuer d’être loué aux prix du marché ou pour le valoriser. La plupart des charges sont prises en compte.

La rentabilité est calculée par rapport au prix d’acquisition en tenant compte des frais liés à l’entretien et la gestion du bien immobilier qui sont :

• La taxe foncière (un mois de loyer environ, soit à peu près 8 % des loyers annuels).

Les charges non récupérables auprès des locataires comme les honoraires de syndic,

• Les changements de locataires (vacances locatives) durant lesquelles le loyer n’est pas perçu (en général 1 à 2 mois tous les 3 ans, plus pour les petites surfaces où le taux de rotation est plus important),

• Les travaux d’entretien courants,

• Plus les frais de gestion et les assurances éventuelles loyers impayés.

La formule:

=  100 x (loyer mensuel x 12)
– Taxe foncière
– Charges non récupérables
– Frais de gestion
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Prix d’acquisition du bien

La rentabilité nette :

la rentabilité est calculée en prenant en compte les recettes après impôts, ainsi que les éventuelles déductions obtenues par des programmes spécifiques (Pinel…) ou des travaux de réhabilitation. C’est le taux le plus proche de la réalité mais aussi le plus complexe à calculer puisqu’il dépend de la fiscalité du bailleur.

Ainsi le taux n’est plus valable si la situation de l’investisseur change. Des revenus en moins (retraite, chômage…) ou supplémentaires peuvent modifier la situation fiscale et influencer la rentabilité.

La rentabilité doit être calculée pour tout investissement immobilier, cependant, elle ne doit pas être le seul critère de choix pour investir dans l’immobilier locatif.

En effet le taux de rentabilité ne prend pas en compte l’éventuelle plus value pouvant être réalisée dans le cas d’une revente du bien, d’autre part même si un logement offre une faible rentabilité, un bien immobilier peut offrir d’autres avantages, comme celui de loger des membres de sa famille, servir de résidence secondaire pour les vacances, et il permet aussi et surtout de se constituer un patrimoine.